不同行業(yè)對管理者素質要求的側重點是不一樣的，因為行業(yè)的特點決定了這種差異性存在的必然性與必要性。而對于物業(yè)服務行業(yè)的管理者，我認為主要應具備以下三方面的基本能力要求。

第一、及時補位意識

這不僅是物業(yè)服務行業(yè)，而是所有服務業(yè)的管理者都要具備的基本素質。

物業(yè)服務行業(yè)的管理者，不僅要求是“推動型”領導，而且是“接觸型”領導。有人會說：我是領導、管理者，我有下屬。管理學里有這樣一句話：永遠不要想說服對方，只有用自身的行動去影響對方，促使其自我改變。

這是物業(yè)服務行業(yè)一個突出的特點，管理者親臨服務一線，實行“走動式”管理，也就是隨時做好“補位”的準備。巡視中發(fā)現(xiàn)某個水牌歪了，不應該對員工說“這是誰的責任？”或者說“去把它扶正”，而是第一時間自己動手糾正。試想一下，當員工看到你這么做時，是不是比直接呵斥他的后續(xù)效果更好？士邦魏里仕物業(yè)總監(jiān)對我說的一段話，最直接地詮釋了這種“補位”作用——

“當你在明確責任，下達指令的這幾分鐘內，已經(jīng)有若干客人看到了這項不合格服務，同時已經(jīng)對你的公司留下了深刻印象，而這種負面的印象一經(jīng)形成，就非常難以改變。”

在一次接待國外頂級物業(yè)服務公司的交流活動中，我聽到了這樣一句話，讓我久久難忘、感觸頗深。而且，我認為這句話值得物業(yè)服務，乃至中國所有的服務業(yè)管理者們認真思考，雖然它只是一句極其普通的話——

當我準時按照預先約定的時間在大堂接到他們時，他們已經(jīng)無聲無息地在現(xiàn)場觀察了近10分鐘。等到大家落座寒暄后，他們提出的第一個問題竟是：“Where is your manager？（你們的經(jīng)理在哪里？）”我們無言以對，是的，經(jīng)理的崗位只能在一線。其實在中國的酒店、商廈，普遍都有一個問題讓國外同行感到詫異——

中國的經(jīng)理在哪里？

在北京一家物業(yè)服務企業(yè)中，有這樣一條特殊的規(guī)定：每月末的最后一個星期六，是“經(jīng)理一天勞動日”。不是簡單地參加勞動，做做秀或關心體貼一下員工，而是真正地頂一天崗。包括總經(jīng)理在內，穿上保潔員的制服，完全按照保潔工作標準與流程做完整的一天衛(wèi)生間日常保潔維護，或者穿上保安員的制服頂一天炎炎烈日。據(jù)說這是源于美國Service Master的工作慣例，目的就是真正走進一線，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。就像中國企業(yè)所提倡的“沒有調查就沒有發(fā)言權。”這也是一種最有效的“特殊”調查。

第二、有效的溝通能力

溝通就是將某一信息傳遞給客體或對象，以期取得客體做出相應反應效果的過程。物業(yè)服務管理者的溝通能力在實踐中解決各類問題時非常重要，有時甚至能達到“冰釋前嫌，化敵為友”的功效。

在物業(yè)服務的實際工作中，進行有效的溝通，最重要的一點是，要學會積極傾聽，嘗試換位思考，尤其是關注細節(jié)。

一線服務人員應該學會用眼睛去“聽”。傾聽是一種情感活動，是表示真正理解客戶說的話，用面部表情表現(xiàn)出是在很認真地聽他說話。并且永遠不要假設自己知道業(yè)主要說什么，因為這樣的話，會自以為知道業(yè)主的需求，而不會認真地聽。

當對方與你交流時，你必須要用積極的目光注視著對方，而且在他講述的過程中還要恰當?shù)攸c點頭，以適當?shù)拿娌勘砬榛貞f不能看表、翻閱書刊，更不能拿筆亂畫亂寫。并且要對他言語中你不明白的地方適時提問。并且這種提問即使是采取有意識的行為，也是必不可少的，因為這樣會讓他認為你在關注他的話，你重視他的話，增強他的訴說欲，他會樂意向你提供更多的信息，你在溝通過程中就能準確、完整地得到他想傳遞的信息，從而達到溝通的最根本目的。

物業(yè)企業(yè)，以服務為手段，以贏利為目標。而這個過程中的核心是人，是一個個我們朝夕相處的業(yè)主。要征服這個核心，實現(xiàn)企業(yè)的目標，對于物業(yè)服務企業(yè)而言，溝通的意義不言而喻。現(xiàn)實中，要爭取一個業(yè)主對我們的信任與支持通常非常難，需要一個長期有效、甚至艱苦不懈地服務、溝通與交流過程，但要讓他們離我們而去非常容易，有時候只需要一句話、一分鐘，甚至是一個眼神。

一位美國商人說：“那些購買我產(chǎn)品的人是我的支持者；那些夸獎我的人使我高興；那些向我抱怨的人是我的老師，他們糾正我的錯誤，讓我天天進步；只有那些一走了之的人是傷我最深的人，他們不愿給我一絲機會。”

第三、時刻心存寬容

我曾在報上看到過有關姚明的一則故事——

休斯敦火箭隊的主場比賽馬上就要開始了，可姚明在規(guī)定的時間卻沒有來，遲到了30分鐘。火箭隊的主教練范甘迪對本隊球員說：“姚明遲到了，他欠大家一場很好的比賽。”然后轉向姚明說：“你明白嗎？你要打出一場很好的比賽還給大家。”比賽的結局是，遲到的球員共獲得22分和20個籃板，換來了隊友們對他過失的諒解。

當一個人在工作中出現(xiàn)失誤時，往往會產(chǎn)生出一種深深的內疚感。這種情況下，人的內心情緒一般比較緊張，思維也特別敏感。如果脆弱的自我再遭到進一步侵犯和傷害，就會即刻在心理上產(chǎn)生一種強烈的抵制層，對周圍的一切做出抵觸反應。管理者如處理得當，就能使員工輕裝上陣，而且能激發(fā)員工將功補過、帶“罪”立功的心態(tài)，更加努力地工作。同時，員工還能從中吸取教訓，積累經(jīng)驗，不斷提高工作能力。管理者也能從中進一步樹立自己的威信，增強自己的號召力和凝聚力。

每個人都有這種通病：當別人對自己的長處大加贊賞之后，再聽到他的批評，心里往往會好受得多。即使再有修養(yǎng)的人也不會喜歡別人說他做錯了事。因此，批評前首先找些優(yōu)點表揚他一番，那么他會很樂意地聽取批評。批評結束后，再設法表揚一番，以一種友好的氣氛結束談話。

有位商業(yè)大師說過：“你不能只雇用一個人的一只手，你必須得雇用他整個人。”

講一個有關物業(yè)經(jīng)理的“特殊”故事。

一天，小區(qū)某個業(yè)主家的水龍頭壞了，就電話通知物業(yè)公司上門維修更換。過不太久，物業(yè)公司來了一位面生的維修工。

看看他整潔的制服、嶄新的工作牌，業(yè)主與他閑聊了兩句：

 “你是新來的吧？看你年齡不輕了，物業(yè)維修這活兒可不輕松啊。”

 “謝謝您關心，還好，我能吃得消。”

 “技術不錯，就是有點手生，有日子沒干了吧？”

 “是啊，實在對不起，讓您久等了。”這位新來的維修工還比較注意禮貌禮節(jié)。

第二天，這位業(yè)主出門遇到了物業(yè)公司的工作人員，恰好想起了昨天見到的那位新來的維修工，不免夸了幾句。 

 “你們新來的那位維修師傅手藝不錯，尤其是態(tài)度非常好。看他年紀不輕，是哪個企業(yè)剛下崗的吧？”

 物業(yè)公司的工作人員狡黠地笑了一笑。

 “您真幸運，讓您趕上了。”

 “趕上什么了？”業(yè)主有些不解。

“他是我們公司的總經(jīng)理，每個月的今天是他的一線體驗日，好多年了，這個規(guī)矩雷打不動。您說您是不是很幸運？”

下面，我們來看物業(yè)服務行業(yè)管理者需要具備的職業(yè)素養(yǎng)

作為今天職場上的職業(yè)人，必須要具備一定的職業(yè)素養(yǎng)，否則在如此激烈的競爭中，不可能生存，不可能立足，更不可能使自己的職業(yè)生涯得到長期持續(xù)的發(fā)展。

從物業(yè)服務行業(yè)來說，作為物業(yè)職業(yè)人，五種職業(yè)素養(yǎng)（簡稱“5C”）是這樣詮釋的。

一、信心（Confidence）

在任何困難、壓力和挑戰(zhàn)面前都要相信自己一定會堅持到最后的勝利。

物業(yè)服務行業(yè)是一個壓力相對較大的行業(yè)，這種壓力主要來自于外部市場環(huán)境、內部贏利能力及工作內容本身三個方面，尤其是來自于工作內容本身的壓力。從實際工作情況來看，行業(yè)收益率低風險卻極大，同時個人付出與所得比例嚴重失調。此外，工作內容枯燥、瑣碎且延續(xù)性強。

信心代表著一個人在職業(yè)中的精神狀態(tài)和持續(xù)的工作激情。如此行業(yè)現(xiàn)狀，如果不具備一定超強的信心，遲早會被來自各方的壓力無情吞噬。物業(yè)職業(yè)人請記住：自信是一種美妙的工作狀態(tài)。當懷疑自己的能力時，很容易被自卑打倒；反之，當信心備增，樂觀、豁達時，工作也會變得有滋有味。

二、能力（Competence）

對于物業(yè)職業(yè)人來說，自信來源于能力，能力來源于專業(yè)。

物業(yè)的專業(yè)化是這個行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，工程技術專業(yè)化、安全保衛(wèi)專業(yè)化、清潔綠化專業(yè)化、法律法規(guī)專業(yè)化、人力資源專業(yè)化、物業(yè)經(jīng)營專業(yè)化，甚至餐飲服務專業(yè)化等等，物業(yè)行業(yè)的專業(yè)化涉及到了方方面面。作為一個物業(yè)行業(yè)的職業(yè)人，必須不斷吸收新知識、新經(jīng)驗，不斷積累自己的專業(yè)技術能力，才能贏在各個起跑點上。 

三、溝通（Communication）

物業(yè)行業(yè)的職業(yè)人對溝通能力要求非常高。溝通被稱為物業(yè)行業(yè)的“潤滑劑”，也是這個行業(yè)的一個突出特點。如何有效地進行溝通，傳遞準確無誤的信息，表達令人信服的見解，在工作中掌握交流與交談的技巧是至關重要的，甚至是決定最終能否取得成功的關鍵。在融洽、和諧的氣氛中與業(yè)主溝通與交流，一定是最有效、最輕松、同時也是最容易的。尤其是在物業(yè)客戶關系管理工作中，良好的溝通能力有時會起到“大事化小，小事化無”的奇效。

因此，物業(yè)的職業(yè)人要具備良好的溝通能力，能采取各種手段技巧贏得業(yè)主、客戶的信任、理解、支持，消除對方本能的對立排斥心理，從而與業(yè)主長期保持融洽的關系。

四、創(chuàng)造（Creation）