一、基本要求

　　1、要做到“五勤”

A、腦勤

　   管理主任是一個項目（或幾個項目）的領頭人、主心骨、是團隊的領導。領導的第一要務就是“出主意”。因此，要經常進行“頭腦風暴”，想想問題，找出解決問題的方法。

　　“頭腦風暴”的方法：

　　（1）了解和掌握掌握問題的事實；

　　（2）不要先入為主；

　　（3）先分析問題的事實，找出原因，然后提出解決的辦法；

　　（4）發揮團隊的頭腦作用，以集體的智慧找出解決問題的辦法；

　　（5）吸收團隊成員的主意完善自己的方案。

B、眼勤

　　勤觀察。善于全面地觀察事物，把事物發展的趨勢。善于細致地觀察事物，從細微之處發現現問題。

　　從一個物業管理項目來講，分為內部和外部兩種動態。內部動態：就是要觀察管理處員工的活動、工作、思想動態；外部動態：就是要觀察業主、用戶對物業管理處的意見，對公共秩序的行為動態。

C、腿勤

　　勤走動，熟悉管理區域的每一個部位，每一個角落，每一個設施，每一臺設備；

　　勤走動，每天要定時查看各項服務工作的狀態，每個員工的工作情況；

　　勤走動，要熟悉管理區域每個業主、住戶的基本情況。

D、手勤

　　勤記錄：記錄應有兩種形式：一種是個人的工作記錄或工作筆記、日記；另一種是服務規范要求的作業記錄、檢查記錄：如保安值班、巡邏記錄，設備、設施養護維修記錄，業主住戶投訴求助記錄，回訪記錄、保潔綠化作業記錄、車輛進出記錄工作質量檢查記錄等等。

E、口勤

　　溝通是管理活動的一項重要內容，語言表達，是溝通的一種重要形式。因此，作為管理人員必須善于進行語言溝通。

　　要勤溝通，溝通分為兩個部分的溝通，即內部和外部溝通。內部溝通，即與下級員工和與上司的溝通。外部溝通是與業主、用戶、開發商、政府有關部門的溝通。

　　2、要有開放的經營意識和經營理念

A、要有以人為本的服務意識

　　物業管理服務活動，其本質是服務，是以人為本的一種管理服務活動。

　　管理實際上也是一種服務，是服務者招待業主共同授權的一種管理行為。

　　在社會主義市場經濟條件下，物業管理服務應該符合并充分體現社會主義的生產目的。

　　物業管理服務的基本出發點和歸宿點是一切這了人。這了人的生存、方便和舒適、為了人的健康、交往和成長。物業管理服務不僅僅是提供對房產物業本身的管理服務，與日俱增重要的是通過這種服務構筑起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和諧、人與文化融通，健康，開放的工作和生活環境。可以說，物業管理服務是構建和諧社會的一項重要活動。

　　從微觀方面來認識：

　　（1）以奇新的經營思想制勝，

　　（2）以奇異的經營方向制勝。

　　（3）以奇妙的經營特色制勝，

　　（4）以奇特經營策略制勝。

　　（5）以奇特的經營戰術制勝。

　　目前在物業管理行業出現的“1拖N管理模式”、“零干擾服務”、“首問負責制”、“換位思考”、“110聯動服務”就是創新的服務思想和服務特色。

B、有品牌經營的戰略思想；

C、品牌在現代經濟社會的激烈競爭中已成為重要的武器。

　　品牌是一個企業或其化品牌主體的一切無形資產總和的全部濃縮，并以特殊的形象或符號表現給消費者的產物。一種品牌在消費者群體中的認知度越高，這個企業在市場中的競爭力就越強，如海爾、萬科品牌。品牌的基本是管理，品牌的本質是質量。

D、要有專業化經營觀念

　　專業化的分工是現代經濟社會的顯著特征。專業化分工促進生產力的發展，生產力發展又加強市場的細分，市場的細分進一步提高專業化的水平。

E、要有成本經營理念

　　物業管理服務也是一種商品，商品是有價值的，它的價值包括成本和利潤稅收兩大部分。物業管理要遵循價相符的收費原則。

F、要有人才競爭，歸根到底是人才的競爭。物業管理企業的成敗，在于人才，特別是專業管理體制人才的競爭，物業管理企業必須重視人才的引進，培養和愛護。

G、要有風險意識

　　經營企業是有風險的，物業管理企業的風險無處不在。物業管理人員必須要有強烈的風險意識，要有提高識別風險的水平，要增強規避風險的能力。

H、要有法律的意識

　　I、市場經濟是法制的經濟。從事物業管理活動必須依法實施，規范服務。業主維權意識逐漸增強，物業管理人員更應熟悉和掌握物業管理的法律法規。

　　二、應該具備的管理能力

　　1、物業管理方案策劃；

　　A、期物業管理方案的策劃

　　B、物業管理服務流程的策劃

　　2、物業管理服務質量的控制能力

　　A、建立質量管理體系

　　（1）所謂質量管理體系就是為使產品（服務）滿足顧客的要求而建立的一套管理系統。

　　（2）ISO9001：2000質量管理體系要求的具體條款：

　　B、學會管人用人的藝術

　　要以制度管人，不能以我為準，隨心所欲

　　要正確地認識員工，視才而用

　　要妥善分配工作，灌輸正確的觀念

　　要聽取員工的心聲，鼓勵員工自我管理，充分發揮員工的自主性和創造性

　　要建立科學的、人情化的激勵機制

　　要做部屬的楷模

　　C、內部的溝通協調

　　“溝通從心開始”認真聽取，以誠相待，耐心開導

　　與企業內部各部門的溝通

　　與管理處內部員工的溝通

　　3、外部溝通協調

　　管理處服務工作面對眾多關系；開發商、業主、業委會、政府主管及其化有關部門社會各有關部門

　　外部溝通的技巧

　　主動登門拜訪

　　主題和目的明確

　　注意語言表達技巧

　　掌握原則性與靈活性

　　注意及時性

　　重要事件注意用文字報告

　　注意記錄和可追溯性